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| L'opposition. De gauche à droite, François Ehlinger, Philippe Callaud, Josette Groleau, Serge Maupouet, Renée Lauribe Benchimol (absentes de la photo Laurence Henry et Brigitte Favreau) |
• Recours gracieux déposé par l'opposition le 7 janvier dernier. Lettre adressée à Jean-Philippe Machon, maire
« Monsieur le Maire,
Par la présente, nous avons l’honneur de solliciter un recours gracieux en vue de l’annulation de la délibération n° 2018 - 152 du conseil municipal du 7 novembre 2018 relative à la « SIGNATURE DU COMPROMIS DE VENTE – APPEL A PROJET SITE SAINT LOUIS ».
Cette délibération, et le processus qui y a conduit, sont en effet entachés d’un certain nombre de vices sur la forme et sur le fond.
• 1er point – insuffisance d’une information restée incomplète y compris jusqu’au jour du vote en conseil municipal
Les membres du Conseil municipal n’ont pas tous été destinataires d’une information suffisante ; des éléments ont trop longtemps été retenus, d’autres n’ont pas été portés à la connaissance de l’ensemble des conseillers municipaux. Des documents ont été transmis tardivement à différents membres du conseil municipal. L’opposition a été contrainte de solliciter plusieurs fois des documents pour finalement en obtenir seulement de manière partielle, tardive et incomplète.
Le projet de compromis de vente, soumis au vote du conseil municipal du 7 novembre 2018, ne comporte pas l’intégralité des annexes qui permettraient de juger de toutes les dimensions, de tous les impacts et de la régularité du projet. Or, il est indiqué au paragraphe « 2.1.3.1 Interprétation » que « Les parties déclarent expressément que l'ensemble des annexes forme un tout indissociable avec la promesse elle-même. »
• 2ème point – mention fautive dans le texte de la délibération
La délibération votée comporte une mention fautive puisqu’elle indique : « Après consultation de la Commission « Gérer » du jeudi 25 octobre 2018 », alors que le projet a été présenté en Commission « Dynamiser », en en constituant le point « 7. SIGNATURE DU COMPROMIS DE VENTE SITE SAINT-LOUIS – APPEL A PROJETS SITE SAINT LOUIS », comme l’indique la convocation à cette commission.
• 3ème point – Ambiguïtés et incertitudes dans le projet
Sont ambigus, voire contradictoires, des passages dont ceux concernant le domaine public et le domaine privé, et le déclassement vers le domaine privé de la ville. Les biens immobiliers sont ainsi présentés alternativement dans le paragraphe « 2.6 DOMANIALITE DES BIENS IMMOBILIERS » comme relevant antérieurement du domaine public ou bien dans le paragraphe « 12. DECLARATIONS PAR LE VENDEUR CONCERNANT LES TERRAINS » comme dépendant précédemment pour partie du domaine public et pour partie du domaine privé. En outre, le déclassement de ce qui relève du domaine public vers le domaine privé n’a pas encore été réalisé. La date de ce déclassement – pourtant présenté comme étant « par anticipation » (sic) – a été laissé en blanc dans le document, puisque le Conseil municipal n’a pas encore été appelé à se prononcer. Le domaine public étant inaliénable, la commune n’est pas en capacité de le céder.
Des incertitudes concernent notamment :
1 - le contenu du programme qui sera finalement réalisé. En effet :
• concernant les « cinquante-huit (58) logements de qualité », on lit : « En ce qui concerne les cinquante-huit (58) logements sus-visés, le groupe France Pierre Patrimoine prévoit la programmation ci-dessous, celle-ci restant toutefois susceptible d’évoluer au cours de l’instruction du permis de construire. »
• concernant le « pavillon culturel », il s’agit seulement d’un « élément optionnel », et à la destination non définitivement fixée : « S’agissant du projet de pavillon culturel, la réalisation de cet élément optionnel du programme de construction est laissée à la libre appréciation de l’acquéreur quant à son développement et, s’il était effectivement réalisé, l’acquéreur aura toute liberté quant à sa destination ; seules la structure et l’architecture du bâti proposé devront être respectés. »
• concernant l’ensemble du programme de construction, on lit : « L’acquéreur précise que cette description du Programme de Construction est susceptible d’évolutions et/ou de modifications, notamment à l’occasion de la conception du dossier de demande de permis de construire, lesquelles seront portées à la connaissance des services de la mairie. »
• concernant l’hôtel, une implantation sur le belvédère sud se heurtera à des obstacles réglementaires et à l’existence de risques naturels connus (cf. infra).
2 - le coût pour les finances publiques du programme annoncé, en partant des fouilles à réaliser dont la charge reposera sur le vendeur et non pas sur l’acquéreur (« l’acquéreur ne participe pas aux frais financiers de ces fouilles qui devront donc être pris en charge par le vendeur »), et en allant jusqu’à la rétrocession de la parcelle cadastrale que la Ville devra reprendre à sa charge. Sans omettre la réalisation d’un « futur ascenseur urbain », hors appel à projet, qui figure néanmoins sur le plan inséré au paragraphe « 4.1 DESIGNATION DES BIENS IMMOBILIERS ».
Nous avons constaté l’existence d’un appel d’offres « confortement et sécurisation des falaises du site St Louis à Saintes », présentant une date de publication au 11 octobre 2018, et une date de clôture au 5 novembre 2018 ; nous ne sommes informés ni de l’impact financier, ni des opérations techniques qu’il recouvre, alors même que la date de clôture était fixée en amont du conseil du 7 novembre 2018, et que les questions de sécurisation de la falaise impactent nécessairement le projet de cession du site et les constructions envisagées ou possibles sur ce site.
3 - les modalités de mise en valeur du patrimoine archéologique et patrimonial du site.
4 - la prise en compte des enjeux environnementaux, dont celle de la présence de toute espèce protégée sur le site.
• 4ème point – déséquilibre du projet au détriment des finances publiques de la Ville
Le prix de vente se positionne très en-deça du prix d’acquisition de 2008. Il apparaît faible non seulement en rapport avec ce prix d’acquisition, mais aussi avec le prix du mètre carré pratiqué à Saintes et y compris pour d’autres opérations approuvées en conseil municipal. Il est encore faible au vu des montants que la ville a déjà investis, y compris pour le confortement du site, qu’elle investit encore à ce jour pour la sécurisation de la falaise (cf. appel d’offre évoqué ci-avant), et des montants qu’elle va encore devoir investir sur le site si le projet de vente devait aboutir tel qu’annoncé.
Aussi, en conséquence des 3ème et 4ème points, il apparaît que beaucoup d'éléments du programme sont aléatoires et que le bilan coût/avantage s’établit en défaveur de la ville.
• 5ème point – problématiques liées à la sécurité sur le site en lien avec la réalisation du programme
Enfin, se pose la problématique de la prise en compte de la sécurité sur le site en lien avec la réalisation du programme, et tout spécialement en ce qui concerne la réalisation de l’hôtel annoncé : « un hôtel d’environ 2.700 m2 de surface de plancher [...], de soixante-dix (70) chambres ». Les vues d’architecte disponibles et le film présenté aux élus en commission et en Conseil municipal, montrent une implantation de cet hôtel à proximité de la falaise alors que les fragilités de celle-ci et du sous-sol sont avérées.
La révision du PPRN de 2012, indique en p. 41 du rapport de présentation : « Le site SAINT-LOUIS (ancien hôpital) est bordé au sud et à l'est par une petite falaise classée en aléas fort et moyen de chutes de blocs. Ce zonage englobe plusieurs propriétés situées en pied de falaise, des blocs pouvant se propager dans les jardins, voire atteindre des bâtiments. Il en est de même pour les têtes de versants occupées par des espaces verts potentiellement exposés à des phénomènes de régression. Plusieurs anciennes cavités sont présentes en bordure du site SAINT-LOUIS (coté falaises). Classées en aléa faible d'effondrement, elles concernent également les espaces verts, mais aussi le bâtiment sud de l'ancien site hospitalier. On rappellera qu'à l'exception d'une petite cavité privée, l'aléa faible d'effondrement affiché au niveau du site SAINT-LOUIS correspond à un aléa résiduel résultant du comblement des carrières. [...] ».
Les cartes du BRGM indiquent la présence de carrières, et des risques de glissement, d’éboulement, ou d’effondrement. Le zonage réglementaire définit des zones d’interdiction de construction et de contraintes à proximité de la falaise. Sur des carrières même comblées du site, l’inconstructibilité serait posée pour un établissement recevant du public. Aussi, nonobstant les renforcements réalisés, le sous- projet « nettoyage et sécurisation de la falaise » et l’appel d’offres clôt le 5 novembre, implanter une construction hôtelière nouvelle sur le belvédère sud, conduirait à rendre d’autant plus possible la réalisation d’un risque par l’hébergement de touristes sur ce lieu même où les événements évoqués peuvent se concrétiser. Dans ces conditions l'hôtel annoncé est-il susceptible de voir le jour ? La question se pose d’autant plus que les qualités naturelles et patrimoniales du site Saint-Louis sont protégées et réglementées par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) et une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) intégrée au PLU en vigueur. Ainsi la zone UAa fait référence au périmètre du secteur sauvegardé sur lequel sont définis des espaces constructibles ou non. Or, le belvédère sud ne fait pas partie des îlots constructibles.
Il ressort de ces éléments que le programme projeté ne paraît compatible ni avec les risques connus sur le site, ni avec les documents urbanistiques actuels.
Nous exposons en la présente un certain nombre d'arguments motivant notre demande d’annulation de la délibération afférente et nous nous réservons la possibilité de compléter ultérieurement notre argumentation. Nous vous demandons par conséquent de présenter cette demande d’annulation au tout prochain conseil municipal ».
Les Conseillers municipaux d’opposition,
Philippe Callaud, François Elhinger, Brigitte Favreau, Josette Groleau
Laurence Henry, Renée Lauribe, Serge Maupouet
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